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租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为“阴合同”。
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业主愿打 租户愿挨 为避税违规使用“阴阳合同”
沈勇 李忠
●“阴阳合同”不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。
●“阴阳合同”为业主与租户间产生纠纷提供了土壤。
深圳自从开征“房产租赁税”以来，业主与租户间的“阴阳合同”便随之而生。这意味着在深圳的房屋租赁市场，“阴阳合同”是一种已存在了近20年的地下经济现象。记者近日采访长年在我市房屋租赁管理部门工作的相关人员，了解到房屋租赁阴阳合同的有关情况。
房屋租赁条例1992年开始实施
据介绍，由于罗湖区属特区开发建设较早的一个区，我市“房产租赁税”也最早于1988年在该区纳入征缴之列，此后其他各区也开始分别对这一税收进行开征，为了核定税额的方便，各区也开始制定不同格式的合同版本，要求辖区业主和租户据此签约纳税。几乎是与此同时，基于逃避税收和管理为目的的“阴阳合同”也应运而生。
深圳房屋租赁随着特区的发展已成为一种地域性的、特别发达的经济现象，《深圳经济特区房屋租赁条例》成为刚取得地方立法权的深圳市第一届人大常委会通过的第一批地方法规，该法于1992年底通过并开始实施，明确提出房屋租赁实行租赁合同登记制度。配合法规的实施，我市有关部门于1993年5月为房屋租赁提供标准格式合同。我市房屋租赁管理部门有关人士介绍，目前我市租赁市场中使用标准格式合同的约占80％，属于单位租赁行为的一般百分之百会签订格式合同。而个人的租赁行为一方面瞒报的情况较多，即使表面上签订了格式合同，实际上又履行另一套自己的合同，即所谓“阴阳合同”。
据东门房屋租赁管理所所长卢先生介绍，实际上我市针对房屋租赁的税收和管理费用随着时间的推移已呈逐年递减的势头。最早时的税收约占租赁收入的三分之一，至1999年前后递减为占租赁收入的30％左右，2001年前后又减到占租赁收入的14％……目前租赁房屋的税收加上管理费用合计占租赁收入的10％。尽管税费越来越低，但阴阳合同现象还是时有发生，由此酿发麻烦的情况也不少。
有些业主和租户认为使用“阴阳合同”“合算”
除了逃避税费征缴，逃避管理也是一般业主隐瞒租赁行为的一个原因。房屋租赁一旦在有关管理部门备案，管理部门有大量的信息采集工作需要业主配合，例如租住人员的基本信息、计生情况、就业情况等，一些业主总觉得这给自己带来了麻烦。
“阴阳合同”的产生，对于合同双方的出租人和承租人而言，则是一个愿打一个愿挨。出租人有逃避税费和管理费的需要，承租人也认为合算。卢所长结合东门房屋租赁市场的情况向记者披露其中缘由。承租人租房屋无非是两方面用途，一是自己居住，一是拿来作商业用途。在实际的房屋租赁中，业主总是与租户进行事先约定：房屋租赁的税费由租户承担。虽然这样的做法看似“霸道”，但业主如果有一套地段好、租金也不太高的房产，的确会产生“皇帝女儿不愁嫁”的心理，看上房子的租户也只有委曲求全。在这种约定下，租户也自然愿意配合业主隐瞒出租行为；即使无法隐瞒，也愿意把“阳”合同上的金额签得少一些，自己承担的税费也可以相对少一些。
如果房屋租赁的用途是商业性的，租户对签订“阴阳合同”的“积极性”会更高一些。原因是税务部门对一般规模不大的个体商户根据其经营成本实行核定税率，成本越低，其核算税率越低。由于提交税务部门的是标准格式合同，所以这一合同是签订的租金越少，显示其经营成本越低。租户也就达到了自己避税的目的。
“阴阳合同”害了谁？
签订“阴阳合同”，酿成业主与租户间的麻烦和纠纷的情况时有发生。有时是租户只按“阳合同”履行，不承认“阴合同”的存在；有时是业主利用“阴合同”在政府监管之外的“优势”，不断给租户加码收取租金或其他费用。
至于“阴阳合同”对社会的负面影响，最大的受损方不言而喻是政府税收了。房屋租赁管理部门有关人士认为，更是对社会诚信的公然挑战。持这种看法的人士表示，目前我市税收征管根本没有以房屋租赁作为重要税源，政府逐年递减税率也说明这一情况。但我市房屋租赁市场巨大，“阴阳合同”如果不能得到控制，不仅使当事人对政府的管理存在侥幸心理，也会动摇社会大众对诚信经营、诚信履约和诚信纳税的信心。
2004年4月，我市新修订的《深圳经济特区房屋租赁条例》对以虚报租金为主要目的的“阴阳合同”亮出了法律利器。《深圳经济特区房屋租赁条例》第十五条规定：“税务部门和区主管机关征收有关税金或者收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。”这意味着“阳合同”如果约定的金额过低，也就不会得到税务和主管机关的认可。
虽有法律上的利器，记者通过采访了解到，税务和房屋管理部门强制执行“指导租金”的情况并不常发生，只是在业主与租户发生纠纷并闹到有关部门时才会如此执行。所以如何应对“阴阳合同”，仍将是有关部门需要长期面对的问题。
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１６３１６４
第565章
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房客扮房东收租金后失踪
【案例导读】
警方提醒，租房前一定要查看业主的房产证
【案例正文】
警方提醒，租房前一定要查看业主的房产证
本报记者余海洪报道昨晚，租住在田心村117栋某单元的4家房客叫苦不迭。一位自称该单元业主的陈先生，在收取了4家房客交来的租房押金和7月份的房租之后不辞而别，而真正的业主又找上门来要求退房。事发后，4家房客对当初租房时既没有查看对方的《房产证》，也没有与对方签定租房合同的失误后悔不已。
房客张先生告诉记者，这套单元房有4个套间，分别租给4家房客。房客们当初都是看到假房东陈先生贴在楼前的租房广告才来租房的。（骗术研究网 163164 ）张先生在1年前租住了该单元房中一个套间。当时，假房东陈先生要求他交足租房押金和当月租金，却没与他签定租房合同。张先生住了几个月，感觉与陈先生相处挺融洽，就没再追问合同的事。此后，其他3家房客也陆续租住进来。
可没想到就在昨天晚上，陈先生一家突然搬走。不久后一位老太太突然找上门来称房子的租期已到，必须归还给她，并拿出她是该房业主的证明。原来，陈先生是从老太太手中租的房子，然后又转手将房子租给了4家房客。而陈在掌握了一定的租金和押金后，便携款跑了。跑前陈还向房客中一位长者借了2000元钱，借口是预收租金维修房屋。
昨晚8时30分，4家房客来到笋岗派出所报了案。有关工作人员提醒广大租房者注意，租房时一定要查看业主的房产证，同时要与业主签定租房合同，防止不法之徒钻空子。
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第566章
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