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善于谋权造势的何鸿燊确实善于平衡各方的关系。但在与各方的关系中，毕竟有轻重亲疏之分。傻瓜都知道，如果没有澳葡当局作为大靠山，何鸿燊在澳门就不可能这么威。何鸿燊几近一手遮天，是因为上面还有澳府那顶大保护伞。
1984年起香港进入过渡时期，有关澳门的前途问题也提到议事日程上，澳门各方势力的对比发生微妙变化。1987年澳门进入过渡时期，时移势转更加明显。传统的亲葡势力不能不感到紧张，而过去一直受压制的亲中势力扬眉吐气，同时中资在澳发展迅速，中方的发言越来越有分量。
传统的亲葡派何鸿燊此刻急不可待地站出来，标榜自己一直是“中立派”。然而，在各方都很敏感的过渡时期，“中立派”人士何鸿燊，该如何树立并维持自己的“中立”形象，同时又想获得更多的官方利益？对他来说是个十分棘手，又异常尴尬的事情。
1986年9月29日，澳门政府与何鸿燊谈定续签博彩合约。澳督马俊贤、政务司孟智豪代表政府，何鸿燊代表娱乐公司在合约上签字。新约批准将娱乐公司的博彩专营权延长5年，即从1997年1月1日开始延至2001年12月31日。
中方对新赌约表示出极大的不满。
原来，新赌约签订之时，正值中葡两国政府在北京就澳门前途问题举行会谈，双方在澳门移交中国的时间安排上产生分歧：葡方要求把归还时间推延到2003年，中方坚持在20世纪内收回澳门。
就在这个时候，澳门政府在中方不知情的情况下，单方面与娱乐公司签署新赌约，把专营权期限延长5年到21世纪，违背了中国政府坚持“20世纪内收回澳门”的一贯立场（后来，中葡两国达成协议，葡国政府在1999年12月20日将澳门的主权和治权交还中国政府）。 不久，1987年1月1日，何鸿燊举行盛大酒会，庆祝娱乐公司成立25周年。一向赌王有请必到的中方驻澳门官员和亲中人士，当晚全部拒绝出席，以表示对何鸿燊和澳府的不满。这一举动，令赌王大跌“菲士”（面子），也令澳府部分官员脸上难堪。
中方强烈抗议新赌约跨越1999年。主持续约谈判和签署新赌约的澳府政务司孟智豪，于1月6日发表讲话，声称新赌约有利于澳门的繁荣和发展。孟智豪还表示：“在新赌约中，有一条规定，若将来遇到重大事件，该合约可随时中断。”
孟智豪的意思是说：既然你们（指中方）对新赌约不满，到你们收回澳门后，中止合约甚至取缔赌场那是你们的事，造成澳门经济萧条也是你们的事，我们无能为力，也与我们无关了。
澳门政府没有声明新赌约作废。中方也没有正式要求取消新赌约。一切是一个未知数悬在那里，这正是赌王最为担忧的！
中国收回澳门后能不能开赌？何鸿燊多方套中方人士的话。中方人士的回答是：“资本主义50年不变”；“马照跑，股照炒，舞照跳”。中方对香港未来的承诺正是这几句话，在赌王看来，香港和澳门的资本主义最根本的区别是：一个禁赌，一个开赌。
澳门赌场前途未卜，赌王怎么睡得安稳？于是就有始于1987年的包括赌业的海外投资大行动。巨资撒出去了，回报却不甚理想。海外投资失利，不是何鸿燊一个人的独例，这几乎是个普遍现象，就是有“超人”之称的李嘉诚，近百亿巨资投向外国，收效甚微。
道理很简单，港澳的钱好赚；强龙难斗地头蛇，除非你彻底放弃港澳，蹲下来立足发展。这些港澳富豪，又大杀回马枪，重点在港澳发展。
“无冕澳督”何鸿燊还能像往昔那样呼风唤雨、一手遮天吗？
到手的官地又飞了！
1991年初，澳府宣布新口岸填海地的7幅共3．7公顷，将以“暗标竞投”附加“优先权”的方式“公开拍卖”。
3月2日，何鸿燊在他的私邸，宴请前来澳门访问的中国主管港澳事务的最高官员姬鹏飞、鲁平一行。席间，何鸿燊向这两位高官透露，近日澳府在《政府宪报》上刊登新口岸“7幅地皮”的竞投公告。何鸿燊认为澳府的“暗标竞投”附加“优先权”的做法不公平。姬鹏飞和鲁平，对何鸿燊的看法表示赞同。
据港澳传媒在稍后披露，《政府宪报》是葡文，中方一般不太关注宪报。是何鸿燊引起中方注意新口岸“7幅地皮”的竞投。何鸿燊“此地无银三百两”，最后引火烧身，使自己处于不利。
澳府土地批租的方式，与港府不同。香港政府一贯较澳门政府廉政，即使在未成立廉政公署之前，香港公务员的贪渎程度也比澳门要轻。土地的批出，涉及的利益最大，也最容易引发“黑箱操作”。香港从开埠起，就坚持公开拍卖的方式。
长期以来，澳门7成以上的土地，澳府都是以“协商批地”的方式批出；其他的则以“公开招标，暗标竞投”的方式售予发展商。但澳府又不像港府那样办事有透明度。澳府考虑的是各方的实力、背景等，因此就造成一些商家获得较多的政府优惠官地，也为某些官员获得额外利益提供了便利。
娱乐公司是“协商批地”的最大受益者之一。澳府的解释是：娱乐公司对本埠贡献巨大，理应获得较多的地皮用于发展。
“协商批地”缺乏透明度，批给的官地往往低于市价，利益分配不公。这种方式长期受到各方的批评，尤其受到亲中势力的指责。过去，澳门政府完全置之不理，但澳门进入过渡时期，澳府就不能不作考虑了。
于是，在某些官地的批出中，采取“公开招标、暗标竞投、价高者得”的方式。这种公开方式，又受到过去那些既得利益者的反对。于是澳府就采取折衷办法，在“价高者得”的基础上附加“优先权”进行“公开拍卖”。
拥有“优先权”的竞投者，如果标价低于最高价，就可以行使“优先权”，以与最高价一样多的价钱获得这幅地的租用权。如不愿出这个价，就归标价最高者获得。获得“优先权”者，或是对繁荣澳门作出贡献的人士和公司，或是对澳门经济发展有益而又急需土地者。“优先权”的灵活性很大，实际上由澳府“赐予”。
新口岸的7幅土地的竞投，就是采用这种“暗标竞投”附加“优先权”的所谓“公开拍卖”的方式。
然而，中葡土地小组于1989年进驻澳门后，中方小组就不断批评“协商批地”以及“暗标竞投”附加“优先权”的方式，要求澳门政府采取香港式的“公开拍卖”的方式，以体现“公开、公平、公正”的原则。
澳府我行我素，维持原定方案不变；中方声称，不会承认7幅土地的开投结果。中葡双方展开激烈的舌战。因为7幅土地的建设要跨越1999年，中方有权提出建议和进行干预。
何鸿燊一则因为7幅土地的地价和起楼价浩大，二则为防有人将“中立”的何鸿燊归类为“亲葡”人士，于是组织了包括澳门娱乐公司、香港李嘉诚的长实、郑裕彤的新世界、郭氏兄弟的新鸿基、胡应湘的合和等7家港澳大型集团联手的新财团参与竞投。这些集团的主持人与中国政府均有良好的关系。
澳府如期在1991年3月28日拆标开投。共有29家财团参与竞投。拆标结果，所有的竞投财团所出的价钱都高出政府招标书上的底价。但是，最终以娱乐公司为首的新财团以“优先权”的优势，加上一系列幕后活动，竟获得7幅土地中的6幅！
4月28日，澳门政府向何鸿燊发出“中标通知书”，赌王如愿以偿。但是，中方猛烈抨击这次所谓“公开招标”，声称不予承认，应该取消竞投结果，全部拿出来公开拍卖。
8月1日，澳府在各方的压力下，被迫宣布竞投结果无效。
11月26日，澳府重新拿这7幅土地出来公开拍卖，拍卖场上，尽见中资和亲中财团的人马，人们无可指责拍卖会的公正性，但切身感觉到中资和亲中势力在澳门的强大。
何鸿燊也参加了拍卖会。事前发表声明“志在必得”的赌王，只是象征性地叫了一下价，然后坐山观虎斗。拍卖尚未结束，他就起身拂袖而走。传媒说：“何博士此举可能是对拍卖会的抗议。”
何鸿燊发泄不满，在半个月前的一次拍卖会表现得尤其露骨。何鸿燊开始作壁上观，似乎来看热闹。突然，何鸿燊精神抖擞，参与竞价。几个回合后，何鸿燊把价叫到10亿2100万元，澳门大地产商吴福喊出10亿3400万。这时，何鸿燊突然站起来，对吴福报以一笑，就放弃竞投，施施然去也。
何鸿燊表演富有戏剧性，甚至有点�