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呢？像这条美国的“尼克来步行街”，它就可以允许少数的公交线进去，小汽车不让进去。这我在德国也看到过，有的步行街，它就允许一两条公交线进去，主要是个解决人流畅通的问题。你的周边一定要解决好停车的问题，假如说你的交通问题不能畅达，那么你这个步行街的效果就要受影响。我最近到南宁、广西南宁去看了它的步行街。他们反映这个步行街建了以后，客流量减少一半，这就是很大的问题了。还不如不建，原因两个。主要的原因就是交通问题没解决，因为你车不让走了，人就进不去了，两头又没有停车的地方，谁停车谁要罚款。再加上里边的设施比较单调，那么老百姓我就不到你步行街去买东西了。我到外面去买东西，它的客流量就减少，所以步行街一定要解决好交通畅达的问题。就是蒙特利尔加拿大这个步行街，加拿大的蒙特利尔跟多伦多是国际上评为最适应于人居的城市。有的时候是蒙特利尔，有的时候是多伦多，那么这个城市最大的特点就是把步行街放到地下去了。因为它是比较冷，地下这个冬天比较可以躲避冰雪，这是圣诞前夕，离圣诞还有一个半月，那是十一月六号造的。十二月二十五号圣诞，圣诞树已经在步行街下面建起来了。它的圣诞活动都在下面，这个步行街很高，地下空间很高，有四五层那么高，很宽敞，人都在下面活动，所以地面上人就比较冷清。就是在很冷寒冷的地区，可以在地下建步行街。还有在人烟稠密的地区，在日本东京大阪，我也看到了步行街也可以放到地下去，解决上面的人的堵塞。这个问题，根据日本建筑学界的经验，经验系数，地下建跟地面建，从建筑成本来说，当然地下贵，差多少呢，四比一，同样一个商店，建在地上跟建在地下，建筑费用要高四倍，但是它建地下不要土地费，节约土地费了，加上土地费因为东京的土地非常贵，最后平衡结果是什么呢？平衡结果地下建筑比地面建筑省百分之七十五，就是四比一，变成一比四。地面建筑的成本等于地下的四倍，因为土地特别贵，所以四比一 ，一比四的关系。在东京大阪步行街，地下步行街非常发达，这是两个特殊的条件。一个是寒冷的地区，一个是人烟非常稠密，土地非常拥挤的地区。
但是这个地下步行街也要慎重，假如说你没有适当的条件，盲目地建，建完了以后效果不一定好，也有赔钱的。我看到了两个，在德国的汉诺威，将近一百万人口的城市，它修了一条步行街，跟地面建平行，人都走地面，不走地下。这个地下步行街冷冷清清，还有一个是马克思的老家，特利尔， 我去看了，也是一条步行街跟地上平行。它那个城市只有二十多万人口，所以人也愿意走上面，不走下面。下面更没人了，所以要慎重。要很好地评估什么地方可以建，什么地方不能建。
第三个问题呢？讲讲步行街的功能的转化，我们的步行街都是，从过去的商业街转化过来的，就是买卖，百货商店，把它一拦，车不让进来买东西，但是我看到现在欧美的好多步行街它的功能，已经综合化、多样化、休闲化。不完全是为了买东西，到步行街去，而是到那里去玩，去旅游，去放松 。上个月就五月份在王府井大街，开了一个国际商业街的会议，国外来了十四条步行街的主持人代表到王府井来开会。他一方面感到这个王府井建得不错，同时也对王府井提出一条意见。那么这个法国的代表是有代表性的，法国香榭丽舍大街的总代表，就是罗代。他说：“王府井步行街美中不足的是太多的大商店，主要是商店买东西，一到晚上九点种，商店一关门，就没人了，冷清了。”那么在法国香榭丽舍大街，就有许许多多餐厅，有饭店、戏院、影院，有许许多多的文化活动，所以一直到晚上半夜两点钟都有人，凌晨五点钟还有人在那儿喝咖啡，还有人在那儿聊天，还有人在那儿散步。这就是发达国家的步行街，到了后期它的功能多样化。这是纽约第五大道代表，德斯提诺。他说：“著名商业街除了有大的商店以外，还要有文化建筑，要文化还有博物馆，还有闪光点。”我还看到其它的资料，说很多人到纽约第五大道去，主要目的是什么？就是去看戏，到百老汇看戏。戏院很多，文化活动而不是商业活动，这一点就没有引起我们国内的注意。我刚才说的南宁步行街失败，一个是交通的问题没解决；一个就是结构太单纯，就是买商品，你里面买的跟外面买的是一样的，而没有发展大量的休闲活动，文化活动，吸引人来旅游；来休闲；来观光。
为什么步行街的功能在调整、在转换、向休闲发展。主要是两个原因，我发现主要是两个原因。一个原因是是郊区的商业网的发展，因为随着郊区化以后人们都住到郊区去了，郊区土地很广，大型的商场建起来了，大型的购物中心，汽车摆一大片，面积非常大。建筑面积都有几十万平方米，这个综合性的商业中心发展起来了，它的成本又低，购物又方便，汽车进汽车出，你这个步行街就竞争不过人家了。汽车进来也不方便了，你的成本也高，你铺面的租金也高，所以商业活动的竞争越来越激烈。商业的业态多样化，郊区化以后，那么你这个步行街必须有你的特色，你的特色就是你的文化，你的文化郊区是没有的，因为你有几百年的历史。郊区就是几十年的时间发展起来的，它都是新的东西，不可能有老的东西。它没有古董，所以你必须要有你的文化来竞争胜过郊区，人们到郊区去主要是采购，到你步行街来主要是欣赏历史，欣赏文化来休闲，这是第一个原因。为什么商业的竞争发展得非常快，业态变化非常快，没有特色你就要失败。所以这次在王府井大会上，有个南京太平街，这个商业街他有一个代表，就说了这么一句话：“这条街搞得很好，百城无假货它是模范，但是去的人就是不多。”最后发现就是业态太简单，就是光是买东西，大家都不愿去没有综合化，吸引不了人。第二个原因，为什么步行街的功能休闲化呢？就是人的消费结构在变化，人的消费从物质消费向精神消费过渡。那么当前西方有一个新的概念，什么概念呢？就是体验经济阶段，所谓体验经济就是说它的活动主要是文化上的享受，感受上的满足。而不是物质上的满足，他讲个实例，西方经济学家讲体验经济讲个实例。西方人过生日，在农业社会，过生日要做蛋糕，蛋糕是妈妈亲自做。我农场里有鸡蛋、有面粉和牛奶，非常低廉，非常便宜，一个美元就够了，做一个大蛋糕出来，成本就一个美元。就是你农产品，自己农场的东西，这是农业经济阶段。到了工业经济阶段呢？又要做蛋糕了，他就到商店里去买，蛋糕粉，什么奶油统统买来了，蜡烛一套买来了，自己蒸一蒸，自己用个炉子蒸蛋糕，这样它的成本五个美元。到了后工业社会，这个蛋糕就打个电话订购，打个电话糕点店送上门来了。什么名字？写上生日快乐。送货上门了，订购了，根本就不用劳动了，这个蛋糕就是十五个美元。那么到了今天呢？在美国这个社会，到了体验经济阶段。他要过生日怎么过呢？他专门有为你服务的公司，为你准备好过生日的房间，举办这个生日宴会。这种生日宴会环境都布置好，设备都有一套。然后你带着孩子朋友去，玩一个晚上，过一个难忘的生日，一百美元。那么这里边消费呢，绝大部分都是文化消费，农业的产值，工业的产值都是非常小的。人们随着社会的发展，人们在文化消费的要求越来越高，精神消费的要求越来越高，所以你这个步行街，作为一个城市的代表，一定要向休闲化发展。
步行街兴起以后，大部分地区就是管理跟不上。按照一般的这个操作，居民委员会或者是街道操作，它这个管理呢，有特殊的要求。比如说我看到很多步行街，它的铺面怎么出售的呢？反正我一个平方米五万块钱，谁来住我就给你，你交得起钱就可以进来，不管你干什么。这种我们这个门槛，看起来很公平，一视同仁，但实际上问题很多，为什么呢？他有些进来跟你这个步行街不协调，进来了，真正需要进来的呢又没有进来。所以在这个管理上，不能够只有一个门槛，这个门槛我们叫做精神经济门槛，叫钱的门槛。不行，还有一个绿色门槛，什么叫绿色门槛呢？就是适合我的