按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
侍獾耐ㄖ饭娑ǎ�2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍；为避免部分地方不能足额征收新增建设用地土地有偿使用费的问题，从2007年1月1日起，地方分成的70％部分，一律全额缴入省级（含省、自治区、直辖市、计划单列市）国库。同一天，《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》正式实施，规定建立土地出让收入收支专户、土地出让收入全额进入地方预算、土地出让收入的分配体制、建立国有土地收益基金等。
土地转让金纳入地方财政预算确实可以部分解决房地产土地收益中的不规范使用与灰色利益链条问题，但不能解决地方财政对于土地财政的饥渴性依赖，如果地方政府不能培育出新的税收增长点，土地收益必然会成为地方政府脖子上的绞索，并且地方政府的财政窘境会倒逼出中央政府放松相关政策。土地政策已经经历数次轮回，原因概在于此。
单纯地加强问责或者单纯地建设公共财政，恐怕难以达到调控目标。能够安慰久受不规范的市场秩序与暴利折磨的普通消费者的，一是将土地收益纳入公共财政，使之成为全民福利，扼制住房地产链条中的官商勾结形成的地下收益数额；二是让政府所有部门一视同仁地受到法律的制约与民众的督察，而不是单纯依靠体制内监察。只有通过这样的机制，才能使政府管理结构恢复平衡。（2007…01…26）
土地新政推高房价纯属吓唬政府与购房者
2006年11月21日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（以下简称《通知》）。根据《通知》规定，从2007年１月１日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。
有媒体引用房地产业内人士称，此举将推高房价，像北京这样的大城市房价上涨约在10％左右。也有专家采取折中态度，认为地价的推动作用将在较长时间释放于房价上。此类观点既未体悟出这一新政的目标所指，也没有详尽分析不同政策的市场传递功能，纯属吓唬政府与购房者，或者说是把自己对于新政的惶恐借用消费者的利益表达出来。这样的游戏已经重复多次了，了无新意。
此次土地新政的主要内容之一是新增土地使用费征收标准提高一倍，从每平米70元上涨至每平方米140元；二是新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是市、县人民政府，而非用地单位，统一上缴至省级国库；三是继续保持中央与地方30∶70分成体制不变，专项用于土地。
土地新政的目标很明确，就是厘清土地财政收支与使用体制，以经济手段抑制既得利益者的批地、占地热情，保护土地以及被征地农民的利益，这样依托于经济手段的源头性控制措施早该实行。
市、县政府成为土地使用费的缴纳主体无关紧要，毫无疑问，最终的成本承担者是用地的市场主体而不是地方政府。《通知》的要害在于土地财政的专款专用政策。很清楚，在新政中大失其利的是市、县地方政府，财政列入省级财政预算使得以往的预算外土地生财之路遭到封堵，不透明的招标挂体制将告一段落。失去寻租的主要通道之后，可以预料，某些市、县政府的批地热情将一落千丈。并且，卡住这条资金链条，也就相当于给地方政府与开发商合谋牟取暴利的通行证打上了过期的烙印。失去利益驱动，地方政府首先会从这场房地产暴利游戏中退下阵来，寄生在地方行政权贵身上的开发商失去脐带血的供养，也就成了无源之水，只能等待干涸的命运。所谓土地新政，也就是在反腐的过程中建立土地公共财政的同义语。
接下来的问题是，土地新政会推高房价吗？从数据可知，以往土地征收费基数极低，即使用地单位承担了高出以前一倍的成本，也并不代表土地价格会像某些倾向性的市场人士所说的将大涨猛涨，而是回归合理征收水平。
据测算，即使全面提高征地补偿安置费用、新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费标准，工业实际用地出让价格也只是恢复到基准地价水平，而房地产用地出让价格将基本持平。按上海、北京等地的商品房均价每平方米6000～8000元计，楼面地价最少占据1/3，也就是在2000元左右，按照倍容积率计算，按此次通知最高每平米140元的标准计，占总地价不到5％。如果地方政府将增量部分全部转嫁到开发商的头上，那么，地价上涨幅度约为。所谓房价将上涨10％纯属耸人听闻，无非是借民意之牌反戈一击。
所以，《通知》的指向非常明确，一是抑制权贵阶层的利益链条，二是有针对性地保护某些弱势阶层的利益（无可讳言，拥有较多存量土地的开发商也将同时受益），从土地与资金两方面支撑和谐社会。另一个衍生的效果是，寄生在地方政府身上的房地产商被剥离之后，健康的基于公平市场的适用各个消费阶层的房地产商才有成长的空间，与之相配套房地产开发商的行政性腐败清理工作显然也该同步进行。
真正关注农民利益的人，真正关注普通购房者利益的人，不应被高房价威胁所迷惑，而应该遗憾，政府建立土地公共财政的努力来得太迟，明目张胆寻租时代拖得太久。
附记：到上视做节目，也是房地产关于温州集资建房，唇枪舌剑的结果是各不相让。其实，从根本上说，只有让地方政府失去寻租动力，房产腐败也就化解了大半。关键还是要建立透明的公共财政体制。（2006…11…23）
扩大土地供应政策风向向市场化渐变
有明确的迹象表明，有关政府部门已经开始逐步接受市场人士的意见，通过扩大土地供应与平抑地价，进而以廉租房、限价房等配套措施，而非以行政手段直接插手市场、规定商品房价的方式稳定房地产价格。
有多个城市明确要增加土地供给。广州2007年3月份出台、被业内通称为“广七条”的《广州市关于加快住房和土地供应，加强住房管理，稳定住房价格若干问题的意见》，最大亮点莫过于第一条“开闸放地”：从2007年开始连续三年确保全市十区每年供应住宅用地5平方公里以上，其中2007年供应平方公里，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。
5平方公里创造自2003年土地出让实施“招拍挂”制度改革以来，广州年土地出让的最高记录，也超出了2006年9月制订的广州住房建设“十一五规划”。2006年广州加大了土地出让力度，十区共出让土地才200多万平方米。
与此相似的还有北京，北京国土资源管理局有关人士向记者表示，北京将出台3～5年的中长期土地供应计划。国务院副总理曾培炎明确要求北京市“增加供给，稳定价格”。根据北京市土地整理储备中心的数据显示，2007年2季度北京有52块土地陆续入市，总规划建筑面积约663万平方米。而此前的土地储备中心公告显示，2007年上半年即将入市地块共74宗，总用地约900公顷，这一数字已经超过2006年全年公顷的成交总量。
以上数据确凿无误地表明，扩大供地成为平抑住房价格的一个主要手段，回到供需矛盾这个本源，市场化与住房社会保障双管齐下，解决住房问题初露曙光。经济楼市几度反复，在屡战屡败之后，有关部门终于意识到在房地产市场经济规律同样不可违背。
不过，要真正解决住房问题，扩大土地供应只是一个方面，重要的是落实随之而来的各项配套措施。落实到位，中小户型的房价才可能下降，否则，则又会沦为一场象征性的表演秀。扩大土地供应得落到实处，科学的规划才能得到落实。广州2006年的土地供应远未达到十一五规划的目标，北京前两年的土地供应计划也没有完成：2005年北京实际完成供地面积仅为土地供应计划总量的35％，2006年此比例为59％，计划两年流产导致2007年的土地供应缺口大增，也使得开发商的开发资金部署难以跟上，即便2007年得到了土地，也不一定有能力
及时开发。如果新增的土地都集中在几个发展商手里，囤地囤房现象就很难避免。
扩大土地供应还应保证规划用地中的住宅用地，同时以市场能够接受的方式平抑地价。一些地方政府的配套措施中包括土地一级市场交易方式的变更，这就意味着政府得让出部分土地收益，并且严格清理官商勾结，这是对政府公共性的严峻考验。
2 0 0 6年6月，北京市国土资源局出台了《北京市土地�