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房地产市场彻底改革的希望即孕育于此。（2008…03…14）
楼市、股市都要稳定 房地产业绝不会采取休克疗法
股市要稳定，楼市也要稳定。
新华视点关于中国股市的通信，给股市打了一股强心针。但新华视点对房地产的解读却在纷纷扬扬的深圳房价打赌闹剧中被忽略了。房地产行业应该怎么走？新华社一篇题为《破解2008楼市迷局》的文章试图解答这一问题。既不能刻意打压，也不能有意制造泡沫，让房地产行业回归高效与理性的发展轨道，是希望中国经济稳定发展的人的共同期许。文章首先肯定房价稳步回落是好现象。房地产市场逐渐降温，交易量下降是事实：根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，2008年５月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落和。
全文曲终奏雅，要害在于理性二字。此轮房价下调属于正常回调，值此关键时刻既不宜煽动消费者情绪，使房价出现暴跌，导致房地产行业的损失蔓延至其他实业与金融领域，也不能夸大调整危害，要求政府在房地产行业实行救市举措。因为，“房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的‘休克疗法’都是危险的，楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用‘渐进疗法’。专家建议通过不断释放调控信号来干预市场预期，切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给，以舒缓供求关系；同时，收紧房贷，让银行缓释风险”。
我国房地产之所以大起大落，原因就在于房地产行业成为政策催热市场或者给市场降温的工具。2003年开始的房价上升，目的很明确，抑制SARS对中国经济的负面影响，使经济与内需保持一定的增速。当时制订的信贷紧缩政策从未认真实行；而此轮房地产下挫，目标恰好相反，为了控制急剧上升的经济温度和越来越失控的资产品价格。本轮下调的主要原因是政策调控，银根与地根两根齐收，银行提高第二套房首付比例，降低利率优惠，增加二手房税费与收紧开发信贷，严控土地开发期限，增加房地产投资者的负面预期，由此挤压出房地产投资需求，导致投资需求高的地区的房价节节下降。
从深圳与上海两地不同的房价表现可见一斑。深圳2007年房价最高期，投资需求最高占比70％以上，挤压投资性需求之后，房地产价格直线下挫。而上海房价基本保持平稳，原因在于上市市场的自住性刚性需求占比较大：从2007年到2008年，自住性需求一直稳定在七八成左右。严厉的调控政策并没有使上海房价出现大幅下挫。事实上，上海有前车可鉴，2005年5月，政策打压导致占比达到总体需求五成以上的投资性需求下挫。中国股市、楼市，各个行业受政策影响极大。因此，在经济转折的关键时刻，有关方面必须要以冷静的头脑科学决策，而不能受制于利益集团与某些为一己之名考虑的民粹主义观点。这些利益中人出于一己之私，罔顾大局，观点极端，证据匮乏。
我们一方面应该承认，前两年的房价高速上升已透支房地产行业与中国经济的发展体力，但另一方面也应该看到，房地产是拉动内需的重要力量，牵涉到50多个相关产业，房地产贷款是银行风险与收益的重要来源。急升固然会透支未来发展体力，急挫则会使中国经济处于巨大的风险之中。渐变与高效是中国房地产行转型的关键词。
中国经济模式被捆绑在以房地产业为主的既定的经济发展路径上，这种模式不是好事，却是现实。面对这样的情况，考虑到各方的承受能力，采取渐变政策才是社会成本最低的方法。与此同时，政府应该提供优质房地产企业以发展空间，通过此轮房地产市场调控使房地产企业利润逐渐下降，将低效与低质企业驱逐出市场，而使有信用、市场效率高的企业支撑中国房地产行业的未来，达到优币吞并劣币、澄清市场秩序的目标。从现状来看，小地产商林立的局面未能改观，王石所憧憬的房地产产业化链条遭遇资金、原料、土地各种围墙封堵，还是比较遥远的梦想。
最后，并非最不重要的是，不同地区应实行不同的政策。各个城市的房地产市场消费格局不同，在北京、上海这样的大型市场可以降低投资性需求，但不可能彻底消灭投资性需求，二三线城市的挤泡行动与大城市的挤泡理应区别对待。如果为了基本不可能实现的乌托邦，任由政府之手深入资产品定价系统的各个细节，会让经济彻底失去活力。
附记：晚与几个老友以及沪上房地产李、胡等房地产研究人士一起，谈到房地产现实中的围城，大受启发，日后当着之于笔墨。产业链、配套、土地分割状态、投资品的定位，种种存在矛盾之处。
二手房松动是个信号，值得密切关注。（2008…07…04）
房地产市场为何反智反商
我们在近期的房地产市场中再次见识如下恶性循环：房价上涨引发民怨沸腾，政府出手以加税、紧缩信贷、限价、清查中介与房地产开发商等方式积极调控，但紧缩引发的往往是需求暂时抑制之后的房价报复性反弹，政府不得不再次出手进行调控。
房地产政策与货币、股市政策非常相似，政府在市场与调控之间疲于奔命，政策往往是压力下的短期产物，而不能高瞻远瞩地着眼于资本市场与社会保障基础的建立。结果不仅使政府的调控政策空间更小，市场与行政界限混沌一片。更要害的是，在低水准的预测与骂街式的争吵中，房地产市场的融资、流通瓶颈越卡越紧；反商反智文化泛滥，于事无补，于民有损。
恶性循环之所以打不破，首先是因为陷入抑制需求、减少交易的陷阱中不能自拔。这种来源于抑商以及围剿“投机倒把”传统的房地产方法论，其理念的核心是将投资获益视为道德罪过，将商品的供应不足导致的物价飙升归咎于交易频繁所暴露的人的逐利性。
房地产市场大部分不属于炫耀性消费，只要供应充沛，对保障型住房与普通商品住房以及高档商品房进行有效区隔，价格没有降不下来的道理。但令人遗憾的是，政策与降价的目标背道而驰。
我们的房地产政策有许多是反市场常识的，因此也是反智的。中小城市土地拍卖屡创天价，只有一个解释，政府严格控制土地的信息带来市场心理预期变化，当人们普遍认可土地供应紧张与需求者众时，资产价值就有了重估的基础。当大多数交易者认为某个资本品会值高价时，它就值这个价格，这是心理金融学的精义。最近对小产权房的清理是强化而不是淡化了土地升值的暗示。
在中小地产商融资与普通购房者的二手房交易上，有关部门继续秉持反交易抑投资之旗，在加税和紧缩信贷上大做文章。从信贷上来说，房地产贷款在倾向进入加息通道的数年间，个人房贷的负担已经增加了10％以上，同时提高首付比例至50％，增加贷款成本的馊主意层出不穷。政府如果依此行事，受害最大的将是那些既够不上经济适用房购买资格、也无力以大笔现金购房的普通工薪阶层。
税务部门最乐意听到的加税建议早在一些地方付诸实施。北京、杭州、上海等地对二手房交易征收土地增值税，上海对非普通二手住宅在交易环节所课的税负可达到交易价格的10％左右。与上海呼应的城市颇多，如房价领风气之先的深圳市在2007年7月17日由市地税局召开新闻发布会，提出拟于9月底前，实施对二手房征收土地增值税，以及建设二手房价格评估来强化二手房交易个税征管，加快土地增值税汇算清缴等一揽子手段，以调控房价。
同时南京也祭出了各种限价房的法宝，北京、广州祭出限地的法宝。实际上，从2005年至今，征收营业税、取消个人所得税优惠政策、个人对外销售购买不足两年住房全额征收营业税等措施层出不穷，导致二手房交易成本上升1/3左右。除了收税者与审批者大获利市之外，于房产交易双方未见点滴好处，行政调控最厉害的南京，4月创造两小时每平方米房价暴涨1200元的“奇迹”，从长期来看“奇迹”还会发生。
房价上升催生了两种文化，地方政策结合了反商文化与任期土地价值最大化的投机文化，而民众中则出现反智文化的苗头。当普通人希望以行政权力和魔咒对付房地产市场的特�