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3。必须是有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为
土地增值税的征收范围不包括房地产的权属虽转让但未取得收入的行为。如房地产的继承，尽管房地产的权属发生了变更，但转让产权权属者并未取得收入，因此不征收土地增值税。
例题解析（多项选择题）
判别一项行为是否缴纳土地增值税的标准有（ ）。
A。土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让
B。转让的土地的所有权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
C。土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让是否有偿
D。转让的土地的使用权、地上的建筑物及其附着物是否为国家所有
【答案】ACD
【解析】土地不得买卖，所以选项B不如选项D确切。
（二）若干具体情况是否征收土地增值税的确定
1。以出售方式转让房地产的行为
以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为，因同时符合上述三个条件，都属于土地增值税的征收范围。
2。以继承、赠与方式转让房地产的行为
房地产的继承、赠与，不属于土地增值税的征收范围。所谓继承和赠与限定于将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的情形和向政府和公益性单位的慈善捐赠。
3。房地产的出租行为
房地产的出租，不属于土地增值税的征收范围。
4。房地产的抵押行为
在房地产的抵押期间，不属于土地增值税的征收范围。但是，当抵押期满后，以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应纳入土地增值税的征收范围。
5。房地产的交换行为
由于房地产的交换，属于土地增值税的征收范围。但是，对于个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
6。投资、联营和企业因被兼并而转让房地产的行为
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
例题解析（多项选择题）
根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（ ）。
A。 以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业
B。 个人以房地产进行交换的
C。 被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D。 以房地产抵债而发生房地产权属转让的
【答案】AC
【解析】选项B错误是因为税法规定可以免征土地增值税的是个人之间互换自有居住用的房地产的情况，而不是一切个人以房地产进行交换的情况。
7。房地产的代建房行为和资产重估行为
房地产的代建房，不属于土地增值税的征收范围。
国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的，由于既没有发生房地产产权权属的转让，也没有取得收入，因此也不属于土地增值税的征收范围。
例题解析（多项选择题）
下列各项行为可以免征土地增值税的有（ ）。
A。企业与企业之间的房地产交换
B。企业以房地产对外投资
C。在兼并过程中被兼并企业的房地产转让到兼并企业
D。因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让
【答案】BCD
【解析】企业与企业之间的房地产交换，虽然没有取得货币收入，但实际上取得了实物收入，因此应缴纳土地增值税。
……
考题解析
一、单项选择题
1．某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277。5万元（其中印花税金2。5万元）。该企业应缴纳土地增值税（ ）。（2004年）
A．96。75万元
B．97。50万元
C．306。75万元
D．307。50万元
【答案】C
【解析】因为增值额＝5000－3700－277。5＝1022。5（万元），增值额占扣除项目的比例＝1022。5÷3977。5＝25。7％＜50％，所以该企业应缴纳土地增值税＝1022。5×30％＝306。75（万元）。
2．某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10％计算；该项目转让的有关税金为 200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）。（2003年）
A．1500万元
B．2000万元
C．2500万元
D．3000万元
【答案】D
【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额＝10000×10％＋10000×20％＝3000万元。公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，期间费用扣10％，房地产开发企业可以加计扣除费用20％，有关税金为 200万元是干扰项。
3．下列各项中，应征收土地增值税的是（ ）。（2002年）
A．赠予社会公益事业的房地产
B．个人之间互换自有居住用房地产
C．抵押期满权属转让给债权人的房地产
D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产
【答案】C
【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属于土地增值税征收范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值税。
二、多项选择题
1．下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（ ）。（2004年）
A．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，减半征收土地增值税
B．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税
C．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
D．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税
【答案】BD
【解析】此题很简单。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税；增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。因此，选项BD正确。
2．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。（2003年）
A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的
B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的
【答案】ABC。
【解析】以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的，不征土地增值税征税。以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，在抵押期间不征收土地增值税。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，暂免征收土地增值税，以出地、出资双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。所以本题的答案是ABC．
3．在计算土地增值税应纳税额时，纳税人为取得土地使用权支付的地价款准予扣除。这里的地价款是指（ ）。（2002年）
A．以协议方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
C．以拍卖方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
D．以行政划拨方式取得的土地