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超过500万美元的项目会非常容易
2000年末，股票市场暴跌，我们的公司却在迅速拓展，我们的书和游戏在世界范围内销售，我们的上市公司增长强劲，很快获得了盈利。金对我说：“我打算重新投资房地产，如果我们想保持自己的财富，就需要有一些相对稳定的资产。”从此，我们又回到了房地产市场，遇到了过去的现实、环境和内容。我们希望寻找那些需要支付3。5 万美元首付款、总价33。5万美元的公寓。即使我们现在可以轻松划拨33。5万美元现金而无需贷款，但我们还是再次遇到了麻烦。事情并不像我们预料的那样顺利，我明白到了再次拓展自己现实的时候了。
此前，我和金一直在寻求总价400万美元左右的项目。我们对这个投资数额感到舒心，因为如果需要，我们马上可以支付超过100万美元的首付款。我们认为自己懂得很多，但是未能找到一个很有意义或者符合我们新计划运作的资产或公司。那时我遇到了一位老朋友比尔，他在房地产项目上已经投资了数百万美元。找到他以后，我问他我们的进程有什么问题存在。他回答说：“400万美元是个很难办的投资，银行不喜欢那样大的项目，而那个数额又不足以让资深私人投资家感兴趣。不过，超过500万美元之后，这样的投资又会变得容易起来。”
在他说这些话的时候，我明白自己又到了个人现实和环境的边缘。400万美元的项目对我来说简单易行，但是500万美元的项目却超出了我们当时心理承受底线。我的脑子里一片混乱，我想，如果我不能让银行对400万美元的房地产投资项目感兴趣，那我怎样让他们对500万美元的项目有兴趣？我似乎能听到自己的现实正在这样提醒，也似乎又听到了富爸爸的教诲，他让我牢记童话故事的启示，并且认为富裕之后，如果遵循原有模式就会更容易和更加富裕。我明白又到了遵循过去的模式、推进自己现实的时候了。
一切变得非常容易
在本书的开始部分，我曾经写道：通过向银行借贷，提早退休变得更加容易。当我和金决定拓展自己的现实和舒适边际后，我发现那真像从政府借款一样容易。
我已经讲过，税法总是向处于B和I象限的人倾斜，而对E和S象限的人不利。常常抱怨税收重的人大多处于E和S象限。原因在于，如果你身处B和I象限，政府急于成为你的合作伙伴，因为你可以提供住房和工作机会。我非常熟悉这些，因为富爸爸曾经告诉过我。但是，我一直不明白政府对于那些帮助自己的人能够提供多大的帮助。在我开始寻找超过500万美元的房地产项目并准备进一步拓展自己的环境之后，才算真正找到了答案。
我们的寻找还在继续，我们在寻找那些远远超出了我们舒适边际的大项目。2001年，我们首次会晤了一个专门推销政府的低收入者资助房项目的代理商，我们向她展示了自己拥有的房地产投资组合。其中，房地产投资总额并有数百万美元，主要集中在单价三四十万美元的公寓。
“你懂得如何管理多户家庭公寓，这很好。”那个不到30岁的女代理商说道。
“为什么？”我问道。
“因为政府的要求之一，就是借款人必须要有成功管理多户家庭公寓的记录。你们已经从事这项工作十年以上，并从中获利。尽管很多人希望得到这些政府贷款，但是只有很少一些人能够如愿以偿。”那个女代理商接着说：“正如你们所知，大多数拥有一些房地产项目的人希望自主经营这些项目，收取租金和修理破损。那也是他们从来不会像你们那样，学习管理更大项目的原因。”
我和金点点头，我们知道从事房地产投资，除了收取房租、修理盥洗间之外，还有很多的事情要做。过去十年来，我们学到了很多东西。不过，现在又到了我们继续前进的时候了。如果我们继续做，我们就会遇到新人，学到新词汇，开始更大的游戏。听着前面两位新朋友的话，我意识到过去十年来，我们已经变成了拥有400万美元房地产的“兔子”和“天鹅”。我们是小池塘中公认的大鱼，到了继续前行时，又再次感到不适，再次在更大的游戏中变做乌龟和丑小鸭了。
坐在那位女代理商身边的是一个投资银行家，他主要处理免税、有息或无息政府公债的事务。当我问他政府的资金规划如何时，他回答说：“如果你本人或者你的计划符合要求，政府将会提供95％到110％的资金支持。”
“你的意思是，政府将会借给我们全部所需资金去从事下一项投资？政府会给钱让我们购买自己的资产？”我问道。
“如果你符合条件，政府的支持可能还不限于此，他们甚至借钱让你修缮公寓。”
“你是说，如果项目支出1 000万美元，政府就会借给你1 000万美元甚至更多。如果需要300万美元修缮费用，政府还会继续提供？政府将会为我们购置自己的资产提供所有的资金？”我问道。
“是的，”那位投资银行家点了点头，“他们甚至可以借给你2 000万美元，不过1 000万美元对你来说就是一个很好的起点。等你完成了1 000万美元的项目，2 000万美元甚至5 000万美元的大项目就不会是遥遥无期的了。关键在于你要有一个令人信服的良好纪录。”
我曾经听富爸爸说过，投资赚钱可能会变得越来越容易，不过还是没有想到会容易到这种程度。我仍然心存疑虑，禁不住又问了一句：“这种贷款应该属于哪一类别？”
“我可以保证，它的年利率应该在5％到7％之间，期限40年而且没有追索权。”
“没有追索权？”我吃了一惊，“你是说，如果这个项目经营不善，我无力偿还借款的时候，政府不会追讨我的其他个人资产？银行家从来都对没有追索权的贷款深恶痛绝，当我每次从他那里借款时，他一定要弄明白我所有的资产。”
“是的，”那位投资银行家说；“但是，你必须注意，这里的很多情况都不同于传统银行的借贷。”
“我感觉到了，”我说；“但是，我不明白政府怎么会有这样好？”
“有时候，还会有更好的免税政府公债项目，甚至偶尔还会有可以减免的贷款。如果你做得很好，政府就会完全减免你的贷款，就像给你拨款一样。”
“政府为什么要这样做呢？”我仍然困惑不解。
“因为我们国家面临的一个很大的困难，就是如何为低收入者提供住房。政府担心如果没有像你这样的人，成千上百万的人将会沦落到无家可归的境地，或者生活在环境恶劣、犯罪丛生的贫民窟里。政府也在追查那些黑心房东，并将他们一些人送进监狱。这些黑心房东盘剥那些穷人，政府需要出面阻止他们的行为。同时，政府愿意为那些像你这样被证明可以很好地管理大型多户家庭公寓项目的人提供数十亿美元资金，帮助解决低收入者住房问题。”
“政府愿意借钱给我，让我变得更加富有。”我插了一句。
“很对，”那位像个房地产经纪人的投资银行家笑着说；“那不仅仅是借钱，而是借一大笔钱。如果你在未来几年干得很好，如果你想做得更大、变得更富有，我会帮你借到数十亿美元。去年，我们一家分支银行因为找不到合适人选，不得不交还了数十亿美元。”
金接着说：“最好的致富途径，莫过于为更多人做更多的好事情。这提醒我们，应该考虑如何将贫民窟改造成低收入家庭安全舒适的公寓。”
“那也正是政府希望你们做的。我们社会面临的很多问题都来源于贫民窟，如果你能顺利地将贫民窟改造成安全舒适的公寓，只要愿意你就可以得到越来越多的政府资金支持。”
“这也就是说，我们可以通过成为政府的合作伙伴而更加富有？”我低声问道。
“是的，而且可以变得像你们梦想的那样富有，”那位投资银行家笑着说，“你们所要做的工作就是利用自己十年的经验，继续过去所做的工作，也就是拥有和管理多户家庭公寓。我们也乐意帮助你们，让你们更加富有。你们知道吗，寻找像你们一样有这么多年经营管理经验的人有多难？当你们准备好以后，只管招呼一声。这位女士就会帮助你们寻找中意的项目，我也会帮助你们联系所需资金。”
会谈很快结束了，我和金向他们道谢，然后走向我们的汽车。坐在车上，我仍然感觉难以置信，半天说不出话来。车子