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如何操作银行
在 1986 年税改法案之后，存在着很多的机会，不动产、股票和企业都可以用低价获得。对于
象限左侧的人来说，这是悲惨的时刻，然而对于我却是妙不可言，因为我可以利用我的“B”和
“I”象限的技能去抓住我身边的机会。我没有变得贪婪，去追寻每一个看起来是一笔好交易的东
西，而是决定集中精力于不动产市场。
为什么选择不动产呢？有 5 个简单的原因：
1．价格 不动产价格如此之低，以致抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金还要低得多。
这些财产有着巨大的经济意义……即意味着没有什么风险。这就像商店里的大减价一样，每件商
品都折价 50％。
2．融资 银行给我的不动产提供贷款，而不给我的股票提供贷款。在市场萧条时，我想买进尽
可能多的东西，因此我购买不动产以便我的现金能与银行的融资相结合。
例如：我现有 1 万美元的储蓄可以进行投资。如果我买股票，当然，我也能够买到价值 1 万美
元的股票。我也能够进行借贷（当你用保证金进行买空时，你可以只花总成本的一小部分，其余
的部分由经纪人公司借给你），但是我没有足够的财力去抵抗市场下滑的风险。
而用 1 万美元投资不动产，则可获得 90％的贷款，我最终可以买到 10 万美元的财产。
如果两个市场都上升 10％，在股票市场上我会赚到 1 千美元，而在不动产市场上我将赚到 1
万
美元。 网：新加坡国立大学MBA交流园地。免费整理，欢迎转载，请勿用于商业用途。欢迎访问mbaasia 96
3。税收 如果我用股票赚了 1 百万美元的利润， 我要对我的利润付将近 30％的资本所得税。 但是，
用不动产赚的这 1 百万美元可以把税收转移到下一笔不动产交易中。此外，我还能够通过财产折旧
获得更大的税收好处。
重要的是，一项投资必须在我获得税收受益之前产生经济意义，我才会投资。任何的税收受
益只会使投资更具吸引力。
4．现金流 虽然不动产价格下降，但是，租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款，
更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价
格上涨时，我能够出售这些不动产，虽然我负债很多，但是这永远不会伤害到我，因为租金远远
高于贷款成本。
5．成为银行的机会 不动产使我成为一家银行，某种我从 1974 年起就一直想做的事情。
成为银行，而不是银行家
在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我描写了富人如何挣钱，并经常扮演银行家的角色。下面是
一个简单的例子，几乎每个人都能理解。
比如说，我发现一所价值 10 万美元的房子，但仅用 8 万美元就买下了它（l 万美元的押金和我
的 7 万美元的抵押贷款）。
接着我做了一个房屋出售广告，报价是 10 万美元，这是一个评估价，并用了一些充满魔力的
广告词：“降价销售房屋。房主悲痛欲绝。不须银行审批。低首付，轻松每月支付。”电话铃响
个不停。房子以“租赁购买协议”的方式售出，具体方式由你所在的国家决定。简单地说，就是
我接受 10 万美元的借据后，卖了这所房子。这笔交易如下图所示：
我的资产负债表显示：
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买方的资产负债表显示：
然后，这笔交易在产权转让监督事务所注册，该机构通常能够帮助完成支付过程。如果这个
人在这笔 10 万美元交易中赖账，那么我只须取消合同，把这项财产卖给另一个想要“低首付、轻
松每月支付”房子的人就可以了。寻找这种购房条件的人能排成长队。
净收益是我的资产项增加了 3 万美元，为此我收取利息，就像银行从它的贷款中获得利息一样
。
我开始成为银行，并且我热爱它。如果你回忆上一章，富爸爸说：“当你借债时，你要小心
。如果你个人借债，要确保数额小；如果你借大额债务，要确保别人能够替你支付。”用象限右
侧的语言说就是我化解了我的风险，我把风险“规避”给另一个买者。这就是金融世界里的游戏
。
这种类型的交易全世界都在进行。然而无论我走到哪里人们总是走上来并对我说这样一种不
可思议的话：“在这儿你不能这样做。”大多数小投资者认识不到的是，许多大的商业建筑恰恰
是用上面所描述的方式进行买卖的。有时他们通过银行，但是很多时候他们并不通过银行。
未储蓄的 3万美元储蓄
在上一章中，我写了为什么政府不给人们的储蓄提供税收优惠。并且，我怀疑是否是银行会
要求政府这样做，因为你的储蓄就是银行的负债。美国的储蓄利息率很低，就是因为银行不想让
你从储蓄中获得好处。因此，下面这个例子就是扮演银行，不花大力气增加你的储蓄的一条途径
。3 万美元带来的现金流表示如下： 网：新加坡国立大学MBA交流园地。免费整理，欢迎转载，请勿用于商业用途。欢迎访问mbaasia 98
关于这个图，有几件有趣的事情：
1．我决定这 3 万美元的利息率是 10％。现在大多数银行的储蓄利率不超过 5％。因此，即使
我
用我自己的 1 万美元做了首期支付，当然这是我尽量不做的事情，其利息仍要高于银行付给我的利
息。
2．我还创造了以前不存在的 2 万美元 3 万美元收入—1 万美元首期支付）。这就像银行……创
造资产，然后对此收取利息。
3．这 2 万美元是免税的。对于“E”象限中的一般人来说，几乎要挣 4 万美元的工资才能留下
2
万美元。雇员挣得的收人是五五开，政府通过扣除的方式在你见到它之前就已经拿走了收人的 50％
。
4．所有的财产税、维修费和管理费用现在都由买主支付，因为我把财产卖给了他。
5．还有更多。在象限右边，很多创造性的方法被用来从一无所有中创造金钱，只要你扮演的
是银行的角色。
像这样的交易总共只会花 1 星期到 1 个月的时间。而对于大多数人，要花多长时间才能挣到 4
万
美元，以便他们在扣除税收和其他有关支出后，能够留下 2 万美元的净收人呢？ 网：新加坡国立大学MBA交流园地。免费整理，欢迎转载，请勿用于商业用途。欢迎访问mbaasia 99
收入流被隐藏起来
在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我曾简略描述了富爸爸经营公司的方式：
1．资产保护。如果你很富有，人们倾向于通过法律手段拿走你的东西。这就叫“寻找深口袋
的人”。富人在他们的名下通常没有任何钱，他们的资产被放在信托行和公司里以寻求保护。
2．收入保护。通过你自己的公司接受来自资产的收入流，可避免政府通过正常渠道从你手中
拿走很多收入。
有一个残酷的事实：如果你是一位雇员，过程就会如下：
挣钱—→被征税—→花钱作为雇员，你的收人被征税，甚至是在你拿到工资单之前就已通过
扣除的方式被拿走。因此如果雇员每年收人 3 万美元，在政府征税完毕后，就只剩下 1．5万美元。
你还必须用这 1．5 万美元支付你的抵押贷款。（但是至少你可以得到对抵押贷款利息支付的税收
减免……这也就是银行劝你买更大的房子的原因。）
如果你通过公司实体获得收人流，过程就会如下：
挣钱—→花钱—→被征税你最初投资创造的 3 万美元，已通过公司渠道流人，但你能够在政府
征税前“花费”很多收人。如果你拥有企业，你可以制定规则……只要它与税法相一致。
例如，如果你制定规则，你可以在公司的规章制度里写进：
儿童抚养费是雇员收人的一部分。公司可以用税前收人每月支付 400 美元的儿童抚养费。如果
你用税后收人支付，你必须挣到 800 美元的税后收人才能去支付相同的儿童抚养费。这种规定是长
期的，且是具体的，以便企业主能够抵销一些雇员无法抵销的费用，甚至某些旅行�