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在整个房地产开发流程中，关键就是取得盖房所需的土地也就是拿地，一旦地皮在手，项目成功一半。我国房地产开发的程序与国外没有本质的不同，但在其运作过程中，却有许多的不规范。其主要原因是我国的市场经济还未培育成熟，政府的行政性作用过大，开发商不是通过市场化运作取得土地，而是通过政府的行政力量，其成本偏低，造成大额国有资产向房地产开发转移。
房地产业的暴富流程如下：制定圈地计划→贿买政府土地批租部门→最低首付资金→取得可套取银行贷款的土地手续→利用承建单位资金开发→贿赂银行主管获得抵押贷款→基本完成收益周期。
1。违规拿地
房地产的暴利，与我国早期的土地制度不完善有很大的关系。土地是房地产开发的基本资源，我国土地供应的不规范和不透明，造就了房地产业的暴利。在国外，土地占整个房地产成本的一半甚至还要多，而我国也就是20％左右，超过２５％的少有。
征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但在实际中操作中却变了味。
一是房地产商与某些政府官员勾结，使用各种〃灰色手段〃拿到土地。
当权钱交易成了楼盘开发的第一块基石后，由此就衍生了地下土地交易市场，这在许多城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏的批文，即使手头没有，这些人也会通过一些渠道弄到手，与一些〃社会能人〃和利益集团进行权钱交易。这些〃社会能人〃凭借其参与城市建设这一机会，成为富商巨贾，少数人还能够继续凭借其财富优势，控制当地的城市规划，让地方政府为其服务，形成〃地方政府傍大款〃的局面，而官员们的私家住宅也往往由〃能人〃选择好地资助建造。这样一来，〃能人〃与政府官员结成了紧密的〃利益共同体〃，其所作所为受到保护，成为地方的〃老大〃，甚至垄断政府经营的公共部门。据房地产业内人士透露，仅仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的３０％左右，这点在房地产业内早已不是什么秘密。
二是政府将土地作为城市开发的主要来源，与开发商进行利益交换。
２０００年以来，中国进入〃城镇化高潮”时期，许多地方政府往往把城市化当作大生意，一个重要的手段就是卖地生财。而开发商正是抓住地方领导干部的心理，掌握第一手关键消息，〃招商引资〃、〃改造〃、开发建设等政策一出台，土地里就有机可乘。只要是一个〃有实力〃、〃有背景〃的企业，就能用很少的定金，甚至不花钱，就可得到协议用地，剩下的地价款先欠着。要么换个方式，包下一条旧街道改造工程或者一个地方的〃亮化工程〃，投资不大，但可以换得房屋建造所需的道路、水管和供电等基础设施。
而一旦开发商拿到了地，就成了投资商，就可以利用优惠政策开始融资、合作、卖楼花。尽管房地产法规对土地使用权的取得和房地产预售有严格的制度规定，但制度是人制定出来的，只要在关键的地方肯下力气，就能顺利打通各种关节。
北京现有房地产开发商近4000家，真正有开发实力的不足５００家，大部分开发商靠土地运作照样生存。开发商在想方设法拿到地后，为了获取高利往往在开发项目规划、楼盘质量上打主意。
土地违规炒作的根本原因在于土地转让政策不透明及操作不公开，造成规划部门对城市规划没谱，土地管理部门对土地储备没数，开发商对宏观市场没底。
据报道，自1999年以来，河南省有关部门查出的低价出让土地行为共109宗，涉及金额3434万元；减免土地出让金140宗，涉及金额3。2亿元；欠缴土地出让金632宗，涉及金额10。7亿元；超范围划拨土地325宗，涉及金额6731万元；应该通过招标、拍卖、挂牌出让土地而违规协议出让的75宗，涉及金额2。5亿元；合计违规土地出让行为1281宗，涉及金额超过17。5亿元。 而仅在2004年第一季度，在全国范围内查出的土地违法案件就达1。6万件。
根据最保守的估计，从20世纪80年代末以来，我国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要达100亿元以上。目前全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占５％，其他高达９５％是协议出让。而在土地协议转让中，就隐藏着大量的违法违规行为。据国土资源部的不完全统计，2003年全国共查处包括历年遗漏案件在内的土地违法案件近17万起。
开发商要拿到土地，也可绕过国家的规定，这方面的途径多达１０个，其中最常见的就是就包括城市中的〃危房改造〃土地和掠夺农民赖以生存的土地。
房地产开发商在付出〃灰色〃的高额〃交易成本〃后，为了保持利润，只能〃从羊身上拔毛〃，其拔毛的方式之一就是想方设法降低拆迁成本。而各地的拆迁户分散无助，加上各地主管拆迁的政府官员都是拆迁的隐蔽受益者，自然毫无例外地为房地产开发商撑腰。于是中国近十年来，城市拆迁户们在暴力拆迁过程中，纷纷失去安身之所。
据国家某权威部门统计，2003年共受理来信7000件次，其中涉及拆迁问题的占２８％。
由于有关法规不健全，拆迁户的利益得不到根本的保护，以至房地产商在拆迁过程中，收买黑恶势力介入拆迁，发生许多恶性事件，如辽宁省拆迁户胳膊被砍断等事件不断发生。在拆迁户与房地产开发商之间，因抗拒暴力拆迁引发的冲突越来越多，最著名的是２００３年８月南京某拆迁户被迫自焚事件以及2004年5月沈阳一居民因拒绝拆迁而被拆迁公司围困在拆迁房中长达27天之事件。
２００３年一年内，在北京天安门广场先后发生了十余起自焚事件，其中几位自焚者就是因征地拆迁导致家破人亡的苦主。
各城市的拆迁工程早就已经成了官商勾结、无耻掠夺拆迁户私有财产的丑恶戏剧。 〃城市房屋拆迁和农村土地征用，现在已经成为'沙滩流水不到头'的两大问题。所谓〃沙滩流水不到头〃，指的是政府虽然规定要给拆迁户补偿，但用于补偿的金钱在各个环节都被贪官污吏们拿走了，最终拆迁户得不到合理的补偿。从各地城市拆迁户的惨烈反抗来看，可以毫不夸张地说，中国房地产商腰包里哗哗作响的金钱，凝结着无数城市拆迁户的血泪。
中国２０多年前的农村土地制度改革，即〃家庭承包责任制〃只是让农民拥有土地使用权，并没有允许农民拥有土地所有权，这种制度上的缺陷最后导致县、乡、村三级政权的官员成了土地的真正主人。从上个世纪９０年代开始，中国农民土地被低价征用的悲剧不断在中国上演。
中国农民贫困的根源之一在于土地权利的贫困，只有土地使用权而没有所有权的农村土地最后成了县、乡、村三级干部肆意掠夺的对象。
由于土地制度的不完善，在我国早期的房地产开发中，许多开发商就坦言，他们从来就没从正规渠道上取得过土地。
2。大肆圈钱
第一招：国有银行“借鸡生蛋”。房地产开发是一个资金密集行业，但中国富商在进入房地产业前，大都是没有多少钱的〃丑小鸭〃，通过投资房地产业，他们才成为万人瞩目的〃天鹅〃。那么他们投资于房地产的巨额资金由何而来？ 中国国有银行系统的信贷资金是他们开发房地产的钱袋子。
中国的房地产企业在开发之初，普遍都面临自有资金不足的困境，必须从国有银行〃借鸡生蛋〃，从开发资金到建筑企业垫付的工程资金，几乎都依赖于银行的信贷资金。这一过程充满了房地产商与银行官员的权钱交易，加重了银行的信贷风险。
近２０年来，中国房地产信贷政策已经变了６次，目前仍然在起作用的是２００３年６月１３日人民银行下发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。这一政策刚出炉时，在房地产企业中曾引起轩然大波。不少房地产商认为，这一政策切断了房地产开发企业的资金来源，将导致５０％以上房地产企业破产，７０％以上楼盘因缺少资金而被迫停工。这种〃恐慌感〃充分说明了房地产业对银行贷款的依赖性。但半年多以来，这一通知并未�